随着城镇化建设的推进，南宁的三产用地变得炽手可热，在三产用地上开发的房地产项目也因销售价格比正常商品房价格低而受到南宁购房者的关注。那么什么是“三产房”？它和拆迁安置房、商品房有什么区别？

什么是三产用地？

三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

“三产用地”位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。

三产房、拆迁安置房、小产权房有什么区别？

如何辨别三产房与回迁安置房？

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置房，因土地性质不同而分为三种类型：

1，国有出让土地性质的拆迁安置房（统称全产权房屋），全产权房屋取得房产证后可上市交易；

2，国有划拨土地性质的拆迁安置房（统称有限产权房屋），有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易；

3，集体土地性质的拆迁安置房，不能直接上市交易。

集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需通过转变土地性质实现：

经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地；

而国有划拨土地转变为国有出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款，在两次转变后，在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

所以，“农村住宅回建房”、“三产房”冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得购房者信任。

“小产权房”与“三产用地”的区别

一、从概念来看，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证。(它与商品房的差异在于一个能办商品房产权证，另一个不能办理商品房产权证。但是三产用地不可买卖，不过可按照自己的意愿转让租赁权。)

二、从法律上来讲，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的且无房产证。

第三产业留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“规划许可证”、“房产证”大三证。

三产用地有三大证，安置房有四大证，商品房五大证。

三、从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级。而“三产用地”是国有土地审批手续上升到市国土的层级。

四、第三产业留用地的房子主要用于发展第三产业，所以不能分割转让;同时第三产业留用地项目符合规划，不会拆迁。小产权房属于非法开发，完全不受法律保护，国家可随时征地拆迁。