改善型住房是什么意思？

当你感觉自己步入了中产阶级的时候，你的两室两厅或者三室两厅不够用，居住面积比较小，房子的空间比较紧凑，然后需要改善一下居住环境，要买一套大点的房子，这就是改善型住房的意思。

改善型住宅

那么改善型购房者应该怎么买房呢？

以房换房，小房换大房，换好了就是一生的居所，如果没有换好，很可能在三五年间又要大费周章地搬一次家，所以相比于刚需和刚改的购房者来说，改善型的购房者在选房的时候慎之又慎，虽然说房子是没有十全十美的，但是既然买的是改善型的住宅，就要对‘改善’有一些心理定位，以免一个没注意，忽略了一些对生活有影响的未知因素，不但没有改善，反而在起居生活中因为一些瑕疵让心情变得不美丽。

选好房

所以在选房的过程中，一些改善标准是不可或缺的，不然的话可能只是买了一套刚改型需求的房子，住一段时间后又想着要换房改善改善。

下面10个购房建议作为改善型住房标准去选房，希望可以帮到大家。

改善型住宅10大标准

一、面积段

刚需买房一般会选择70至100平米这个面积段的户型，而刚改购房者一般倾向于四房两厅两卫，可能对房子的面积要求不太大。

但是对于改善型购房者来说，在买房的时候往往会选择125至143平米这个面积段的房子，首先是因为这个面积段的户型，他的每个功能间都比较宽敞，住起来比较舒适，然后就是关于契税和房贷的首付比例，因为有些城市对非普通住宅的界定标准是建筑面积在140平米以上，有些是144平米以上，所以最好不要买成了豪宅，那样的话购房成本会因为多了那么几个平方，契税和首付都变成了豪宅的标准。

四房户型图

二、容积率

改善型住房的楼盘，容积率最好不要大于4，当然是越小越好。

不过如果小于1或者1.5的话，也属于豪宅标准（各城市不一样，一般是1），契税和首付比例会不一样，还有就是这种小区的别墅太多了，洋房却没多少套，所以容积率在3.0左右就很不错了，鸡头凤尾咱都不做。

容积率2.5

三、车位

很多楼盘的车位配备都是1比1左右，分为人防车位和产权车位还有地面车位三种类型，买房的时候应该租赁一个长期的人防车位，或者确认清楚车位的配比大大地超过了总户数，不然收楼之后很可能会有什么未知的变数。

人防车位

产权车位

四、环境配套

改善型住房应该选择在附近500米左右有公园的，当然那些江河沿岸有人行走廊或者靠近天然湖的楼盘也不错，方便在闲时做一做有氧运动。

江景洋房

要注意的是改善型住房不要离菜市场太近，楼下也不要太商业，不要正对着广场，这些环境都太嘈杂了。

广场舞

小区旁边不要有高速路和国道，否则尘土飞扬，噪音太大。

货车道

小区附近不要有化工和垃圾场，空气中会带有异味。

楼盘环境

五、医院和学校

选择改善型住房的楼盘，切记不要远离医院和学校，最远也要在3公里范围以内，可以在手机地图上查看。

但千万不可以太近了，否则出门回家和上下班都有可能会交通拥挤，生活上不是很方便。

学校路段

六、楼间距

改善型住房应该选择没有楼间距的楼栋，比如江景洋房，还有就是楼栋呈一字形排列的小区，不然的话，至少也要有150米以上的楼间距。

楼间距

七、梯户比

改善型住房的梯户比，首选当然是两梯两户、专梯专户的标准层，一般要140平米以上的户型才有这种待遇。

两梯两户

如果是两梯四户，不要买总层高有33层的高层建筑，总层数越少越好。

八、功能间的布局

改善型住房一定要有入户玄关和生活阳台。

双阳台户型

有的玄关柜正对着厨房的推拉门，那不算是独立的玄关位置，不建议改善型的业主购买这种玄关柜正对着厨房的户型。

鞋柜正对厨房

四房两厅两卫

双阳台可以多做两个吊柜，收纳更多的生活物品，让家里变得更加整洁。

阳台柜

没有生活阳台的户型，主阳台很难做到休闲功能。

客厅的阳台

休闲阳台

主阳台是连接客厅和客卧的，一般有6米以上，可以把阳台分为两个功能区。

大阳台分区

改善型住宅一般会布局独立的衣帽间。

主卧衣帽间

九、户型和方位

购买改善型住房，客厅主阳台的朝向不要正西正北，也不要西北东北，优秀的朝向依次为东南，南向，西南和东向。

改善型住房尽量选择坐北朝南且南北通透对流的户型。

南北通透对流

半通透指的是主阳台通过其他功能间与生活阳台、窗户形成空气对流，比如生活阳台在厨房外面。

坐北朝南半通透

主阳台面对是两栋楼之间的空隙、夹缝，或者是对面楼栋的V形墙角，很多数业主都不喜欢。

阳台对面的房子

十、物业

对一个小区的综合评价，包括居住舒适度和物业价值，很大程度上都是取决于物业管理公司的服务质量，这质量指的并不是喊打喊杀、挤眉瞪眼，也不是嘘寒问暖和鞍前马后，而是物业赋予小区的文化和安全，所以在买房之前，要了解一下物业管理公司的级别和口碑，这是重中之重。

#改善型的房子与刚需房有什么区别?#

如果说，刚需买的房子，是在一座城市里生存的最基本的空间载体，那么改善房，就相当于要在城市里面生活得更体面的标配。

改善型的房子，在户型、配套、物业服务、容积率、园林绿化、梯户比等各项非常具体、微观的指标上，和刚需房还是会有很大区别的。

毕竟，价格的实力摆在这里。

但是，从本质上来看，买改善房，最关键的是要把握住以下3大核心特征：

1、定位

改善和刚需的最大的不同，在于楼盘自身对自己的定位。

如果是一个改善小区，面向的客户群体，大多是具有相当购买力的改善型需求，价格就会对普通刚需显得没那么友好。

当然，这也能够通过价格筛选，帮助改善购房者，匹配到相似圈层的邻居。

一个楼盘定位为改善或定位为刚需，对于楼盘的生命周期而言，是至关重要的。

也许从房企拿地的那一刻，就注定了，拿地价格高，说明城市很重视这块地未来的发展和潜力，拿地价格低，说明在城市眼中，这个地块价值也不过如此。

刚需的价位预算，决定了刚需楼盘的天花板，刚需小区里面，户型哪怕再大，它也是刚需房产，而改善楼盘中，户型哪怕再小，它都是改善。

所以，当定位一旦确定之后，一切的微观具体细节，都显得不再重要。

因此，从楼盘对自身的定位，就能够大致判断一个楼盘是不是真正的改善，以及未来可能呈现出来的生活场景。

2、社群

改善楼盘和刚需楼盘另一个最大的本质特征，就是居住社群的圈层不同。

有一个成语叫做“千金买邻”，就是这个道理。

居住社群这种非常内涵于各个楼盘深处的气质，是很难通过一两套甚至更多二手房源的转让、出手而改变的。

社群的层次高低，从楼盘最初入住的那一批业主，就决定了小区的基本气质。

比如，生活中常见的，一些gwy小区、教师宿舍小区，和商人老板集中的中高端改善小区，气质就完全不一样，就连安保人员、物业服务等各方面的素质和气质都大有不同。

社群的融入，买房入住进去，是基本门槛，但是这并不意味着，真正融入自己小区的社群圈层，靠买房就可以的。

比如一个工薪阶层，通过省吃俭用，总算买上了商人老板集中的改善楼盘并入住进去，每天看着豪车进进出出、邻居子女上双语国际私校，也会产生不平衡感，降低居住体验。

最关键的还是社群业主本身的经济实力，要和居住的小区相匹配，就好像让一个千万亿万级别的老板，居住在刚需高层鸽子笼住宅每天挤电梯，同样会很不协调一样。

3、流通预期

流通预期主要是针对小区未来的存量房市场，市场情绪对于改善小区和刚需小区的资产估值，是遵循不同逻辑的。

改善型的住宅，二手房哪怕价格高一点，市场也愿意接受，但是刚需的住宅，二手房市场上，大概率只能走性价比的路线，才能在价格竞争中脱颖而出被人看到。

所以，在存量房流通领域，人们对于改善住宅和刚需住宅的预期值是不一样的。

而且，经历过前面一波业主的入住体验和口耳相传的社群口碑传播，改善和刚需的区别和分化对比，会更加深入人心，人们对于估值的分化也会更加明显。

综上，改善型住宅和刚需住宅，最大的区别，其实并不在于户型面积、楼栋间距、容积率等这些肉眼可见的差别和指标之上，虽然这些具体细节指标肯定会有差异，但这些都是外显出来的现象，更值得重视的根本的底层逻辑，是改善和刚需不同的定位、社群和市场预期。